Українці, які виїхали з окупованих територій і планують здійснити там угоди з нерухомістю, тепер зіткнуться з ще більшими труднощами, ніж до повномасштабного вторгнення Росії в Україну 24 лютого 2022 року. Хоча складнощі виникали і раніше.
З питань продажу нерухомості нас консультувала брокерка Марина (ім'я змінено – автор), яка у цьому бізнесі вже 10 років.
Угоди після окупації – головний біль покупців та брокерів
Складнощі з продажем нерухомості на окупованій частині Луганської та Донецької областей почалися для українців, яких називають «нев'їзними»: це ті, яким поява на окупованій території загрожує полоном через їхню патріотичну позицію чи службу у ЗСУ. Спочатку головним було для таких продавців знайти довірену особу на окупованій території, або ж – брокера, якому можна довіряти. Спочатку в Донецьку приймали всі доручення: і українські, і російські, і навіть країн ЄС, лише був переклад таких російською, чи українською мовами), щоб учасники угоди розуміли, що підписують. Спочатку угоди навіть проводилися і на території, підконтрольній Україні. Деякі учасники правочину навіть наполягали на цьому. Тому що в цьому випадку продавцю не треба було думати, як пройти лінію розмежування з чималою сумою отриманих від продажу грошей, які він явно не збирався витратити на окупованій території. А покупець таким чином себе страхував: якщо територія повернеться під контроль України, то відомості про його нерухомість внесені до єдиного реєстру речових прав є – все законно у будь-якому випадку.
1 січня 2017 року загарбники в Донецьку вимагала легалізувати угоди, вчинені на території, підконтрольній Україні, починаючи з 11 травня 2014 року – тобто з дня проведення незаконного «референдуму» про створення так званої «ДНР» та – до 31 грудня 2016 року - До того моменту, коли такі угоди допускалися.
Переоформлення угод заднім числом, що є нонсенсом у світовій правовій практиці, але не в окупантів. Переоформлення українських правовстановлюючих документів відповідно до місцевого «законодавства» невизнаної «республіки» викликало безліч проблем, як у покупців, так і ріелторів, до яких покупці почали звертатися за сприянням у легалізації своїх прав на придбану нерухомість. Черги вишикувалися в єдині реєстраційні центри в окупованій Донецькій області, які вже запрацювали. У Донецьку таких центрів зараз кілька: кожен обслуговує три райони міста.
Після кожного такого «нововведення» черги до згаданих центрів, а також – до нотаріусів, яких там працює лише 36 осіб, а також у БТІ (бюро технічної інвентаризації) зростали у геометричній прогресії. Деякі стояли в них кілька днів: записуючись, як за хлібом у блокадному Ленінграді 1942-го року.
Деяким покупцям, розповіла ріелтор Марина, навіть довелося відстоювати свою правоту за допомогою адвоката. Наприклад, людина придбала квартиру, яку успадкував продавець до 11 травня 2014 року. Справа ледь не дійшла до звернення до суду: у єдиному реєстраційному центрі почали вимагати, щоб перший правовстановлюючий документ (про набуття спадщини) теж був легалізований за місцевим «законодавством». Однак «суди» тоді ще тільки починали працювати, і вмить були завалені заявами. У тому випадку покупцю все ж таки вдалося наполягти на тому, що закон зворотної сили не має, і вирішити питання, не вплутуючи в затяжний судовий процес. Тим більше, що продавець, який залишив Донецьк, на суд уже не приїхав би. І весь цей квест із угодами періоду 11.05.2014 – 01.01. 2017 триває досі! Тому при купівлі нерухомості, купленої попереднім власником у зазначений період, слід бути уважним – деякі недобросовісні або недосвідчені брокери беруть у роботу такі «нелегалізовані» документи, але в якийсь момент ця угода «зависає», і доводиться звертатися навіть до суду.
Який зразок техпаспорта на нерухомість зараз видають в Донецькій області?
За словами співрозмовниці, разом з окупацією, усі угоди з нерухомості в Донецькій та Луганській областях на сьогодні загальмувалися, як кажуть «зависли». Це не стосується тих угод, документи на які було зроблено ще рік тому – до 24 лютого 2022 року, або принаймні до 30 вересня 2022 року – коли РФ підписала договори, звісно, незаконні, про «освіту у складі Росії нових суб'єктів та зміни статусу кордонів ЛНР, ДНР, Херсонської та Запорізької областей». А ось після 30 вересня 2022 року на Донеччині та Луганщині почався певний «перехідний період» на документацію російського зразка.
Проте технічні паспорти російського зразка на окупованій території ще не видають. Все ще видають технічні паспорти так званої «ДНР», причому у власників українські техпаспорти вилучають. А ті техпаспорти на нерухомість, які вже зроблено на зразок «ДНР» (вони дійсні протягом одного року), зараз навіть продовжують, щоб угоди не «зависали».
Але незабаром продавцю нерухомості необхідно буде переробляти технічний паспорт на техпаспорт російського зразка, про що ми вже писали.
З паспортом якої країни можна робити угоди з нерухомістю?
За словами рієлторки Марини, зараз угоди проводять учасникам з усіма видами паспортів: російський, так званої«ДНР» та український – якщо у вас є український паспорт старого зразка (книжечка) з місцевою пропискою.
Якщо у вас ID, то потрібно мати вкладиш і перекласти його російською мовою і запевнити нотаріально, якщо прописка немісцева, але потрібно взяти адресну довідку в місцевій «міграційній службі » свого району (такі відділи працюють у колишніх паспортних столах у районних відділеннях поліції) . Адресна довідка свідчить про те, що ви «законно» перебуваєте на території і можете здійснювати якісь угоди.
Адресну довідку доведеться взяти і тим власникам нерухомості, у кого вже іноземний паспорт – не громадянина України і не – РФ. При цьому іноземцю доведеться надати і переклад паспорта російською мовою, зрозуміло, завірений місцевим чи російським нотаріусом.
Де оформити довіреність?
В окупованій частині Донеччини та Луганщини приймають доручення на здійснені угоди, зроблені на території так званої «ДНР» та РФ. Подейкують, що власники, які проживають у далекому зарубіжжі, можуть звернутися до посольства чи консульства РФ за місцем проживання та спробувати зробити довіреність там, оскільки територія будь-якої дипломатичної місії вважається територією цієї держави у цій країні. Але... Марина попередила, що таку довіреність на території Донеччини можуть і не прийняти – жодних роз'яснень щодо цього поки що немає. Тому із далекого зарубіжжя продавцю доведеться приїхати на територію РФ. Якщо він використовуватиме свій український паспорт (у деяких країнах допускається наявність другого паспорта, наприклад, в Ізраїлі чи Канаді, головне, щоб він був дійсним), то йому доведеться разом із довіреністю, також передати ще й копію свого паспорта, а також паспорт, перекладений російською мовою та завірений нотаріально.
До того ж, це доведеться зробити всім учасникам угоди. Як співвласникам нерухомості, так і подружжю – від них потрібна згода на угоду. Якщо ви розлучилися, а майно було приватизовано або придбано у шлюбі, то все одно потрібно надати документ про те, що колишній чоловік на це майно не претендує (разом з нотаріально завіреною копією його паспорта та перекладом російською мовою – якщо це потрібно), або а – нотаріально завірене і перекладене російською мовою свідоцтво про смерть чоловіка (з перекладом російською мовою).
Від прописаних на цій житлоплощі також знадобляться нотаріально засвідчені копії паспортів (з нотаріально засвідченим перекладом російською мовою) довіреності на їхню виписку з квартири. Якщо знайти прописаних і домогтися в них довіреності на витяг не вдається, то їх можуть виписати по суду – але це – додаткові витрати для власника житла, додатковий час очікування та суєта.
Чи варто їхати за тридев'ять земель через продаж нерухомості в Донецьку?
Так, на сьогодні варто спробувати, бо ціни на нерухомість у Донецьку підскочили через «гробові». Як тільки вдовам мобілізованих як на окупованих територіях Донбасу, так і на території РФ стали виплачувати «гробові», а також самим мобілізованим – компенсації за поранення, ціни на окупованій частині Донеччини та Луганщини злетіли вище за московські та пітерські буквально на все, в тому числі, на нерухомість. Якщо за двокімнатну «хрущовку» в будинку, споруди 60-70-х років минулого століття, з радянським ще ремонтом, у 2021 році давали приблизно $10-$13 тис. До того ж, таку ціну давали якщо: ця квартира знаходиться в центральних районах міста і не на першому чи останньому поверсі; у будинку, який не постраждав від обстрілів зовсім, і в господар залишає покупцеві меблі та побутову техніку, якою все ще можна користуватися. Зараз купити таку квартиру можна мінімум за $20 – навіть у будинку, де є пошкодження від обстрілів, але до не до стану руїн, звичайно ж. Щоправда, всі операції проводять у російських рублях за курсом $1 – 75-80 крб. – це сьогодні.
$100-150 просять у Донецьку зараз за квартири в новобудовах – будинках споруди 2000-2014 року – «свіжого» там просто немає – за час війни нічого не те, що не збудували, а навіть не добудували те, що залишалося «тільки пофарбувати» – у сенсі зробити внутрішні роботи, або тільки підвести комунікації.
Ціни на будинки в Донецьку та навіть передмісті обласного центру, до яких ще не дісталася війна – грубо кажучи там, куди ще не прилітали снаряди, злетіли до $200-$600! А ціни на палаци, а в Донецьку об'єктів приватної нерухомості, які цілком претендують на таку класифікацію, переплюнули навіть ціни на нерухомість у Києві! Наприклад, за один такий палац просять $7,5 млн. Це дорожче, ніж за найдорожчий будинок у столиці. Є подешевше – $6,5 млн. Це можуть бути будинки, 3-5 поверхів, з системою «розумний дім», з ліфтами, ексклюзивними меблями та імпортною побутовою технікою останніх моделей та предметами антикваріату, басейнами, фонтанами, мольними та соляними кімнатами, тенісними кортами та прибудинковим парком зі скульптурами, у тому числі – мармуровими.
Правда, покупцю нерухомості на окупованій території потрібно розуміти, що в зоні бойових дій безпеку нерухомості вам ніхто і не гарантує. Навіть у тих місцях, де на сьогодні «тихо». А якщо територію буде звільнено, то легалізувати незаконну угоду ви зможете лише додатковими витратами та з доброї волі продавця. Але, незважаючи на всі ці «але», нерухомість в окупації зараз розлітається, як гарячі пиріжки!
Як вивезти гроші із окупації?
Все як у РФ: одна людина може вивезти з окупованої території $10 тис. Якщо у вас більше, то домовтеся із сусідами з транспорту. Але краще завести рахунок у банку РФ і перевести ці кошти туди – для таких операцій на Донеччині та Луганщині є спеціальні пункти. Деякі ріелтори завдяки своїм зв'язкам дають покупцям можливість отримати свої гроші прямо на мирній території України. Чи на території РФ, чи навіть на території ЄС. Покупцеві така послуга коштуватиме -1,5-3% отриманої суми. Як ріелтори роблять такі операції, не питайте, наша співрозмовниця Марина стверджує, що за «взаємозаліками». Але брокера з такими привабливими можливостями, потрібно ще знайти.
Чи можна приватизувати нерухомість в окупації?
Відповідь коротка – НІ. Це питання завзято не розглядається окупантами, бо ускладнить процес присвоєння житла, яке вважається безхазяйним: наприклад, йде у комунальну власність після смерті останнього пописаного на цій житлоплощі.
Чи змінитись щось у зв'язку з тим, що ці «республіки» незаконно включила до свого складу РФ, поки що не зрозуміло.
А ось втратити свою нерухомість, яка залишилась в окупації, ви можете запросто. Якщо не платите за комуналку, то вас викличуть до суду. Якщо ви не з'явитеся, то суд проведуть без вас і, зрештою, майно продадуть за борги. І якщо в квартирі не проживає, і ця житлоплоща, що порожня, сподобалася комусь, то її дуже швидко визнають безхазяйною і знайдуть для цього масу підстав, навіть якщо в українському реєстрі речових прав зазначений її власник і є ще прописані в ній мешканці.
