Эпидемия коронавируса с последовавшими карантинными ограничениями в Украине и мировой кризис на фоне пандемии, конечно же, сказываются на рынке недвижимости. Одним из первых ощутил на себе все это сегмент аренды жилой и коммерческой недвижимости. Тут, как отмечают эксперты, уровень ставок ощутимо упал, но уже к осени ситуация должна вернуться к показателям начала года. Хотя есть и альтернативное мнение, согласно которому, как минимум, ставки коммерческой аренды быстро не восстановятся: спрос на объекты, вероятно, продолжит падение, а доля вакантных площадей будет только увеличиваться, провоцируя и снижение цен.
Ощущают падение покупательской способности украинцев и представители рынка купли-продажи недвижимости. Следом за бурным ростом пришел период замедления позитивной динамики, а порой даже стагнации. Но, во-первых, карантин и эпидемия не единственные причины проблем. Коронакризис, по мнению представителей харьковской девелоперской компании «СтройСити Девелопмент», стал лишь лакмусовой бумажкой, которая показала те давно накапливающиеся и во многом системные проблемы рынка первичной недвижимости.
Во-вторых, рыночная ситуация в Украине не однородна, поэтому обобщать и «грести всех под одну гребенку» неуместно. Нужно рассматривать разные регионы по отдельности и анализировать имеющиеся там проблемы. О проблемах на рынках первичной недвижимости двух самых больших городов нашей страны — Киева и Харькова — мы и поговорим.
Гонка столичных девелоперов за землей станет проблемой?
По понятным причинам, столичный рынок недвижимости является самым большим и динамичным в нашей стране. Тут и спрос на различные объекты выше, и объемы вводимых в эксплуатацию жилых и коммерческих объектов не имеют равных в других регионах, и застройщики зачастую наиболее активные, в том числе из-за высокого уровня конкуренции. Здесь постоянно идет гонка за земельные участки. Они здесь расходятся «как пирожки», а ситуациями, когда за день выкупаются все вакантные площадки под строительство, никого не удивить.
К сожалению, бывают случаи, когда ажиотажный спрос на землю без четкой финансовой дисциплины у застройщика оказывается губительным как для самих компаний, так и покупателей недвижимости, которые вкладывают деньги на ранних этапах строительства. И это действительно системная проблема, которую коронакризис, вероятно, оголит, сделав более актуальной в самое ближайшее время.
В чем суть складывающейся непростой ситуации, нам рассказали представители застройщика «СтройСити Девелопмент». Эта компания хорошо известна в Харькове, а в Киеве в настоящее время ведет переговоры по крупному проекту, то есть уже не понаслышке знакома со столичными реалиями рынка.
Многие киевские строительные компании последние несколько лет ведут активную борьбу за землю под строительство и развивают свои земельные пулы. В результате при условии сомнительной финансовой дисциплины или ее отсутствии вообще, а также из-за ненадлежащего контроля со стороны столичных властей, ранее начатые проекты сдать в эксплуатацию удается не всегда.
Так, у застройщиков в Киеве в гонке за землей порой возникают ситуации, когда для получения новых земельных участков используются оборотные средства, а не прибыль. Затем нехватка материальных ресурсов для возведения конкретного объекта компенсируется за счет других проектов. В определенный момент достигается критическая точка, когда компания попросту не может довести строительство до логического конца и становится банкротом. В столице таких примеров немало.
Не редкость для Киева и ситуации, когда на нулевом цикле строительства жилья все квартиры распродавались (по ценам, которые ниже рыночных), у застройщика в распоряжении оказывались огромные суммы средств, часть из которых могла идти на нецелевые нужды.
Пока рынок находился на стадии бурного развития, как в последние несколько лет, застройщики могли держаться на плаву за счет высоких показателей продаж. Но коронакризис уже ударил по покупательской способности, поэтому проблема банкротств может перестать быть единичной. Виной всему как дисбаланс строительства, когда набор земельных проектов уже превышает спрос на новое жилье, так и отсутствие у застройщиков четкой финансовой дисциплины и понимания, что прибыль и оборотные средства — это не одно и то же. Все это чревато увеличением числа долгостроев, обанкротившихся строительных компаний и обманутых инвесторов.
Харьковский рынок иначе регулируется и далек от перепроизводства
Ситуация со строительной отраслью в Харькове отличается от столичной. Об этом с уверенностью рассуждают как топ-менеджеры упоминаемого ранее застройщика «СтройСити Девелопмент», так и аналитики рынка.
Городские харьковские власти более эффективно справляются с контрольной функцией. Они отслеживают строительные процессы в Харькове и давно придерживаются стратегического подхода, нацеленного на то, чтобы избежать так называемого «перегрева» рынка и дисбаланса, когда предложение выше спроса.
Тут сегодня выделяется столько земельных участков под строительство недвижимости, сколько и необходимо городу. На стадии 50-70% готовности жилых комплексов распродается до 95-100% всех вакантных квартир, что свидетельствует об отсутствии перепроизводства. В условиях коронакризиса спрос, вероятно, слегка опустится, но явного перекоса в сравнении с предложением быть не должно.
При таком стратегическом видении рынка более успешными в Харькове оказываются вовсе не те строительные компании, которые лидируют в гонке за земельными участками и/или занимаются одновременно наибольшим числом проектов. Уверенно себя чувствуют застройщики, придерживающиеся финансовой дисциплины, имеющие четкую финансовую модель, разрабатывающие концепцию каждого своего проекта, анализирующие рыночную конъюнктуру и уделяющие повышенное внимание стратегическому планированию своей деятельности.
Подтверждают ставку на такое планомерное развитие и слова руководителя «СтройСити Девелопмент»: «Мы не идем покупать новые земельные участки, продавая жилье на нулевой цикле».
Вместо выводов
Не стоит думать, что в столице вероятность серьезного кризиса отрасли выше, а в Харькове точно не появятся новые долгострои. В каждом регионе имеются как проблемные, так и устойчивые, подготовленные к экономическим проблемам застройщики. Основной посыл заключается в другом. В нынешних непростых условиях повышается роль как финансовой грамотности и дисциплины среди девелоперских компаний, так и эффективного контроля со стороны государства и/или местных органов власти. Если ни дисциплины, ни контроля нет, то вероятность хаоса и рисков в условиях кризиса серьезно повышается.
