Купівля нерухомості – радісна, але й одночасно доволі стресова для багатьох подія. На жаль, серед добросовісних продавців трапляються й нечесні на руку особи. Як не вскочити у халепу під час придбання квартири або будинку, розповідає Юридичний порадник для ВПО.
1. Перевіряйте власників та нерухоме майно до вчинення правочину
До моменту передачі завдатку та підписання договору купівлі-продажу нерухомого майна слід уважно перевірити інформацію щодо власника та самого об’єкту нерухомості. Зробити це допоможуть відкриті електронні реєстри:
- Державний реєстр речових прав на нерухоме майно: https://cutt.ly/2O2S6r8 містить актуальні відомості про зареєстровані речові права на нерухоме майно, починаючи з 2012 року. Пошук можна здійснювати за вказаною адресою, реєстраційним номером об'єкта нерухомості, кадастровим номером земельної ділянки, ідентифікаційними даними фізичної або юридичної особи. Така перевірка допоможе встановити, кому насправді належить та чи інша нерухомість, а також дізнатися, чи є обмеження щодо її використання.
- База недійсних документів ДМС України: https://nd.dmsu.gov.ua/ дозволяє перевірити справжність документів, що підтверджують особу власника нерухомості.
- Сервіс «Судова влада»: https://court.gov.ua/ містить інформацію щодо відкритих проваджень, винесених судових рішень та вироків, у т.ч. щодо спорів, пов’язаних з оформлення правочинів щодо нерухомого майна. Така перевірка дозволяє уникнути подальшої судової тяганини з боку колишніх власників квартири чи будинку.
- Єдиний реєстр боржників: https://cutt.ly/4O2HIg1 дозволяє перевірити наявність відкритих виконавчих проваджень щодо продавця та накладені заборони.
2. Звертайте увагу на кількість власників майна, у т. ч. колишніх
Якщо під час первинної перевірки було встановлено, що квартирою або будинком володіють декілька осіб, під час укладання договору купівлі-продажу обов’язково має надаватися письмова згода співвласника на продаж такої нерухомості. Така ж вимога стосується й майна, яке було набуто продавцем у шлюбі.
Із особливою обережністю також слід ставитися до купівлі нерухомості, яка нещодавно було отримана у спадок. У таких випадках є високий ризик появи через певний час «нових» спадкоємців, які претендуватимуть на частину квадратних метрів і оспорюватимуть відчуження нерухомості у суді, додаючи новому власнику чималих проблем.
Також незайвим буде попросити від продавця надати довідки про відсутність зареєстрованих осіб у квартирі / будинку та відсутність заборгованості за комунальні послуги, що надаються або надавались за адресою знаходження квартири або будинку.
3. Оминайте оформлення правочинів за довіреністю
Продаж нерухомості за довіреністю є цілком законним, і в окремих випадках економічно обґрунтованим (наприклад, якщо власник майна перебуває за кордоном, а вартість поїздки становить половину вартості майна). Однак треба розуміти, що саме цей спосіб відчуження нерухомості найчастіше використовується шахраями для виманювання у довірливих покупців коштів. Так, у разі, якщо довіреність від власника виявиться підробленою, угода купівлі-продажу може бути у подальшому оскаржена у судовому порядку.
4. Дотримуйтеся вимог закону
Бажання зекономити на податках та зборах подекуди схиляє покупців до прийняття пропозиції продавців щодо зазначення у договорах купівлі-продажу ціни, нижчої від фактичної. На практиці ж така «економія» потім може вилитися у чималі витрати. Так, якщо продавець незабаром вирішить розірвати договір або визнати його недійним, покупець зможе отримати назад лише ту суму, яка буде зазначена у договорі. Довести, що купівля насправді відбувалася за вищою ціною, буде майже неможливо.
Крім того, не слід погоджуватися на пропозицію продавця укласти договір купівлі-продажу нерухомості у простій формі (без нотаріального посвідчення), а також передавати завдаток без оформлення нотаріусом попереднього договору. У таких випадках можна залишитися і без нерухомості, і без грошей. При цьому варто пам’ятати, що розписка, договір про передачу коштів, договір позики не є підтвердженням того, що покупець передав продавцю саме завдаток.
Читайте також: Від доступних смартфонів до електронного «народовладдя»
