У цьому матеріалі ми представимо результати моніторингу процедури отримання в оренду бізнесом земельних ділянок для потреб теплопостачання у м. Рубіжне.
Відповідно до п. 2.6.1. інвестиційного контракту
за Інвестором закріплюється право земельного сервітуту (особистий сервітут) на Земельну ділянку з оплатою, розрахованою у порядку, визначеному чинним законодавством.
Відповідно до ч. 1 ст. 401 ЦК України
право користування чужим майном (сервітут) може бути встановлене щодо земельної ділянки, інших природних ресурсів (земельний сервітут) або іншого нерухомого майна для задоволення потреб інших осіб, які не можуть бути задоволені іншим способом.
За ч. 1 ст. 98 ЗК України
право земельного сервітуту – це право власника або землекористувача земельної ділянки чи іншої заінтересованої особи на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою (ділянками).
Згідно ч. 2 ст. 100 ЗК України та ч. 2 ст. 402 ЦК України
Земельний сервітут може бути встановлений договором між особою, яка вимагає його встановлення, та власником (землекористувачем) земельної ділянки
Згідно ч. 1 ст. 403 та ч. 1 ст. 404 ЦК України
сервітут визначає обсяг прав щодо користування особою чужим майном. Право користування чужою земельною ділянкою або іншим нерухомим майном полягає у можливості проходу, проїзду через чужу земельну ділянку, прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв`язку і трубопроводів, забезпечення водопостачання, меліорації тощо.
Разом з тим, обсяг прав щодо користування земельною ділянкою конкретизований положеннями спеціальної норми ЗК України, а саме, п. в) ч. 1 ст. 99, відповідно до якої
власники або землекористувачі земельних ділянок чи інші заінтересовані особи можуть вимагати встановлення земельних сервітутів, зокрема, для права на розміщення тимчасових споруд (малих архітектурних форм).
Відповідно до п.3.1.3. Рубіжанськам міська рада взяла зобов’язання:
надати Інвестору за окремим договором у встановленому порядку протягом 60 (шестидесяти) календарних днів з дня укладення цього Інвестиційного контракту на весь строк дії Інвестиційного контракту право земельного сервітуту (особистий сервітут) чи право оренди Земельної ділянки за умови її цільового використання для Спорудження Об’єкта інвестицій та його подальшої експлуатації, а також запровадити належні обтяження Земельної ділянки, необхідні для безперешкодного й належного виконання Інвестиційного контракту та реалізації проєкту.
Згідно п. 3.1.9. інвестиційного контракту
необхідно передати Земельну ділянку та всі оформлені на неї супутні правовстановлюючі документи Інвестору за Актом приймання-передачі згідно з відповідним договором про встановлення земельного сервітуту на Земельну ділянку чи про її оренду.
Протягом липня- червня 2018 р. були прийняті рішення Рубіжанської міської ради про надання згоди на укладення договору про встановлення особистого земельного сервітуту з суб’єктами господарювання, з якими було укладено інвестиційні угоди.
Відповідно до вищезазначених рішень інвестор був повинен замовити технічні документації із землеустрою щодо встановлення меж частин земельних ділянок, на які поширюється право сервітуту та здійснити заходи щодо внесення відомостей про межі земельних ділянок, на які поширюється право сервітуту, до Державного земельного кадастру. Після укладення договорів про встановлення особистих строкових сервітутів здійснити заходи щодо державної реєстрації права земельного сервітуту. В свою чергу, згідно п. 3.1.2. інвестиційного контракту, Рубіжанська міська рада прийняла обов’язки Сприяти Інвестору у невідкладному встановленні місцевою землевпорядною організацією меж Земельної ділянки в натурі та виготовленні проєкту відведення Земельної ділянки для цільового використання – Спорудження Об’єкта інвестицій і його подальшої експлуатації. Зокрема, протягом вересня 2018 р. були прийняті рішення Рубіжанської міської ради «Про погодження технічних документацій із землеустрою щодо встановлення меж частин земельних ділянок, на які поширюється право сервітуту».
Протягом жовтня 2018 р. розпочалось оформлення відповідних договорів.
Наприклад 01.10.2018 року між Рубіжанською міською радою і Товариством з обмеженою відповідальністю «ПКФ Прайд» було укладено договір на встановлення особистого строкового сервітуту, за яким сервітуарій отримав право особистого строкового сервітуту (земельного сервітуту) площею 0,0200 га, за адресою: Луганська
область, м. Рубіжне, вул. Володимирська, 19, для розміщення та експлуатацію тимчасової споруди – модульної котельної на твердому паливі та складу палива. У грудні 2018 року було зареєстровано повідомлення за №ЛГ 061183392381 ТОВ «ПКФ «Прайд» про початок будівельних робіт модульної твердопаливної котельні для ЗОШ №6. У лютому 2020 року зареєстрована декларація за №ЛГ 141200350060 ТОВ «ПКФ «Прайд» про готовність об`єкта до експлуатації.
У ч. 1 ст. 28 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» наведено визначення поняття тимчасової споруди торговельного, побутового, соціально-культурного чи іншого призначення для здійснення підприємницької діяльності, під якою слід розуміти одноповерхову споруду, що виготовляється з полегшених конструкцій з урахуванням основних вимог до споруд, визначених технічним регламентом будівельних виробів, будівель і споруд, і встановлюється тимчасово, без улаштування фундаменту.
Згідно з ч. 2 цієї статті, тимчасова споруда для здійснення підприємницької діяльності може мати закрите приміщення для тимчасового перебування людей (павільйон площею не більше 30 квадратних метрів по зовнішньому контуру) або не мати такого приміщення.
Проте, згідно з паспортом на модульні котельні зазначена котельня встановлюється на стрічково-переривчастий фундамент з фундаментних блоків або монолітного бетону, що унеможливлює віднесення її до тимчасових споруд (малих архітектурних форм), розміщення яких передбачено п. в) ст. 99 ЗК України.
Крім того, відповідно до схеми розташування, плану, журналу зовнішніх обмірів, журналу внутрішніх обмірів та розрахунків площ виробничого будинку та журналу розрахунку площі території площа збудованої модульної твердопаливної котельні за адресою: Луганська область, м. Рубіжне, вул. Володимирська, 19, за внутрішніми (81,8
м2) та зовнішніми (91,8 м2) обмірами значно перевищує встановлені ч. 2 ст. 28 ЗУ «Про
регулювання містобудівної діяльності» розміри тимчасових споруд для здійснення підприємницької діяльності.
Відповідно до ч. ч. 2 та 4 ст. 406 ЦК України, сервітут може бути припинений за рішенням суду на вимогу власника майна за наявності обставин, які мають істотне значення. Сервітут може бути припинений в інших випадках, встановлених законом. Так, згідно положень п. д) ч. 1 ст. 102 ЗК України, дія земельного сервітуту підлягає припиненню у випадку порушення власником сервітуту умов користування сервітутом.
У зв’язку з вищенаведеним прокуратура звернулась до господарського суду щодо визнання укладеного 01.10.2018 року між Рубіжанською міською радою і ТОВ «ПКФ Прайд» договір про встановлення особистого строкового сервітуту припиненим (судова справа № 913/392/20).
З огляду на викладене, суд дійшов висновку про обґрунтованість вимоги позивача, а тому задовольняє її та вважає доцільним і необхідним зобов`язати відповідача повернути частину земельної ділянки Управлінню освіти Рубіжанської міської ради Луганської області, яке є її постійним користувачем (ухвала від 22 вересня 2020 р.).
Можливості виділення земельних ділянок для інвесторів на умовах оренди або їх відчуження
У жовтні – листопаді 2018 р. Рубіжанська міська рада відхилила 6-ть звернень ТОВ «Рубіжтепло» щодо надання земельних ділянок для будівництва модульних котелень в м. Рубіжне з метою теплозабезпечення об’єктів соціальної сфери.
Причинами відмови були:
- у зв’язку з відсутністю підстав та враховуючи рекомендації архітектурно-містобудівної ради (протокол засідання від 25.10.2018 р.).
- через те, що зазначена земельна ділянка перебуває в постійному користуванні іншої юридичної особи.
- у зв’язку з невідповідністю намірів вимогам Генерального плану та Плану зонування території міста Рубіжне.
Враховуючи неможливість надання земельних ділянок для будівництва модульних котелень на умовах сервітуту, експерти проєкту рекомендують:
- розглянути на відкритому засіданні архітектурно- містобудівної ради питання про можливості, порядок та умови виділення таких ділянок на умовах оренди або відчуження
- передбачити в Генеральному плані та Плані зонування території міста Рубіжне земельні ділянки для будівництва модульних котелень
Висновки
1. Є підстави вважати, що процедури виділення земельних ділянок для будівництва модульних котелень не відповідають вимогам чинного законодавства
1.1. Відповідно до п. 2.6.1. інвестиційного контракту, за Інвестором закріплюється право земельного сервітуту (особистий сервітут) на Земельну ділянку
1.2. Але право сервітуту передбачає лише розміщення тимчасових споруд. Автономні котельні тимчасовими спорудами вважатися не можуть. Наприклад, місцева прокуратура звернулась до господарського суду щодо визнання укладеного 01.10.2018 року між Рубіжанською міською радою і ТОВ «ПКФ Прайд» договір про встановлення особистого строкового сервітуту припиненим (судова справа № 913/392/20). Суд дійшов висновку про обґрунтованість вимоги позивача, а тому задовольняє її та вважає доцільним і необхідним зобов`язати відповідача повернути частину земельної ділянки Управлінню освіти Рубіжанської міської ради Луганської області, яке є її постійним користувачем (ухвала від 22 вересня 2020 р.)
1.3. В той же час, в м. Рубіжне відсутні умови для отримання земельних ділянок для будівництва автономних котелень за іншими процедурами. Наприклад, у жовтні – листопаді 2018 р. Рубіжанська міська рада відхилила 6-ть звернень ТОВ «Рубіжтепло».
Причинами відмови були: відсутність підстав та рекомендації архітектурно-містобудівної ради (протокол засідання від 25.10.2018 р.); перебування земельної ділянки в постійному користуванні іншої юридичної особи; невідповідність намірів Інвестора вимогам Генерального плану та Плану зонування території міста Рубіжне.
Експертні рекомендації
1. Вдосконалити механізм надання земельних ділянок для будівництва індивідуальних (модульних котелень)
1.1. Підготувати пропозиції щодо подальшого використання земельних ділянок, наданих Інвестору на умовах земельного сервітуту. Зокрема, розглянути можливість надання у комунальна власність побудованих котелень (на угодах енергосервісного контракту) або відповідної легалізації побудованих об’єктів інвестування
1.2. Підготувати пропозиції щодо внесення змін та доповнень до Генерального плану та Плану зонування міських територій, які дозволять надавати земельні ділянки для будівництва модульних котелень
1.3. Провести громадську експертизу діяльності управління землеустрою, архітектури та містобудування щодо забезпечення сприятливих умов для інвесторів, у т.ч. щодо рішень архітектурно- містобудівної ради від 25.10.2018 р.
Для довідки:
Публікацію підготовлено в межах виконання проєкту «Проведення громадського моніторингу реалізації Програми децентралізації теплопостачання м. Рубіжне та розробка плану дій для її успішного завершення», який реалізується ГО «ЛООС» за організаційної підтримки ГО «Взаємодія-Плюс» в межах національного проєкту «Децентралізація» та Програми ООН із відновлення та розбудови миру за фінансової підтримки Європейського Союзу.
