До 2016 года обязанности по управлению общедомовым имуществом (чердаками, подвалами, лифтами и лестничными клетками) возлагались на ЖЭКи, то есть жилищно-эксплуатационные конторы. Но после законодательных изменений их монополия была отменена, так что уборку подъездов, замену лампочек, вывоз мусора и другие бытовые вопросы жильцы могут делегировать ЖЭКу, ОСМД (организации совладельцев многоэтажного дома) или же управляющей компании (УК). Выбирают подходящую структуру, как правило, сами жильцы путем голосования.
В новостройках, в которых заселение часто происходит неравномерно, нередко сам застройщик создает УК. Зачем она нужна и какие задачи решает?
Что такое управляющая компания?
Фактически, под УК следует понимать коммерческую структуру, которая создается для нормальной эксплуатации и комплексного обслуживания дома (или целого жилого комплекса). В структуре такой компании предусмотрена приемная, бухгалтерия, управленцы. Если компания не ограничивается обслуживанием одного ЖК или дома, то у нее могут быть филиалы в отдельных комплексах или районах городах. Зачастую имеется и своя аварийно-диспетчерская служба, которая в режиме 24/7 реагирует на аварии и ликвидирует их в сжатые сроки.
Большинство работ выполняют не сами сотрудники управляющей компании, а подрядчики, которые специализируются на клининге, обслуживании лифтов, установке домофонов, прокладке проводного интернета, ремонте коммуникаций и т.д. Но в штате УК обязательно есть компетентные управленцы и персонал с необходимым опытом. Это выгодно отличает такую структуру от ОСМД, где соответствующие функции зачастую выполняют сами жильцы на добровольных началах, и ЖЭКов, в которых все чаще сотрудники руководствуются сугубо корыстными целями.
Функции управляющей компании, примеры удачной реализации
К основным задачам УК относится:
-
создание безопасных условий проживания;
-
обеспечение комфорта для жильцов;
-
контроль за техническим состоянием общедомового имущества и коммуникаций (крыша, подвал, вентиляция, свет и т.д.);
-
уборка и обслуживание территорий;
-
устранение аварий;
-
дополнительные услуги, включая напоминания об уплате по коммунальным счетам, сбор денег, расчет с компаниями-подрядчиками и т.д.
Как правило, зона ответственности управляющих компаний сегодня включает следующее:
-
вывоз мусора;
-
замена освещения в подъездах;
-
уборка придомовых территорий, включая уход за растительностью, поддержание чистоты детских площадок;
-
устранение поломок внутридомовых инженерных коммуникаций;
-
охрана объекта и придомовой территории;
-
ремонт лифтов;
-
обеспечения энергосбережения (утепление фасадов, установка энергосберегающего остекления и экономных лампочек и т.д.);
-
сбор показаний приборов учета (счетчиков);
-
ведение различной технической документации;
-
сбор денег по платежкам и взыскание средств с должников.
Общий перечень услуг индивидуален для каждого проекта. В качестве удачного примера реализации УК можно выделить популярный харьковский многофункциональный комплекс IT-парк Manufactura. Его управляющая компания помимо перечисленных выше задач предлагает услуги клининговой службы, обслуживающей все помещения общего пользования, включая лифты, коридоры, лестницы и придомовую территорию. Специалисты УК круглосуточно отслеживают работу всех внутридомовых систем и оперативно устраняют любые неисправности. Еще собственники могут делегировать управляющей компании оплату коммунальных счетов.
Владельцы коммерческих помещений IT-парк Manufactura могут рассчитывать на еще более широкий спектр услуг, включая подбор офиса для имеющихся нужд, доставку воды и многое другое.
Эволюция управляющих компаний в Украине и новые подходы
Изначально УК создавались исключительно в новостройках высокого класса, в том числе «премиум» и «бизнес». Объяснялось это тем, что прогрессивное оборудование и сложные инженерные системы, которые предусматривались в таких зданиях, нуждались в специалистах с соответствующими компетенциями. В результате застройщик либо сам создавал УК, либо проводит конкурс среди достойных претендентов на эту роль.
Затем передавать на баланс управляющих компаний стали и другие новостройки. Как утверждают в «Строй Сити Девелопмент», сейчас мало просто ввести объект в эксплуатацию вовремя, нужно еще и передать его надежной компании, которая обеспечит все условия для бесперебойной работы инженерных сетей и комфортной жизни владельцев недвижимости. Именно УК для этого подходят практически оптимально.
Многим жильцам нравится такой подход, ведь им не нужно тратить время на создание ОСМД, частые встречи для обсуждений организационных вопросов, поиски подрядчиков с подходящей материально-технической базой и высокой компетенцией. Плюс решением большинства жильцов путем голосования всегда можно заменить управляющую компанию, если она по каким-то причинам не справляется со своими задачами.
Интересно, что функции управляющих компаний в Украине постепенно расширяются. Нередко задачи УК выходят за рамки решения различных бытовых и технических моментов. В этом аспекте выделяется подход компании «Строй Сити Девелопмент» в проекте Urban One. Здесь задача УК не ограничивается уборкой, обслуживанием и устранением аварийных ситуаций, а фактически предлагает покупателям недвижимости возможность инвестирования под ключ.
Управляющая компания Urban Service готова сначала подобрать подходящее помещение для покупки, предоставив полный спектр нотариальных и юридических услуг, затем выполнить ремонт, а после найти жильцов, организовать выплаты арендной платы на банковский счет или карту, так что инвестор географически не привязан к купленной квартире и может находиться в любом городе или даже стране.
Плюсы и минусы УК
К традиционным сильным сторонам управляющих компаний относится:
-
высокий уровень эффективности, особенно если это опытная компания или УК, предложенная успешным застройщиком;
-
только плановые расходы и отсутствие дополнительных сборов (имеется резервный фонд, который идет на ликвидацию форс-мажоров, покрытие расходов УК);
-
большой спектр оказываемых услуг, который изначально прописан в договоре с УК;
-
сотрудничество с проверенными подрядчиками на выгодных для жильцов условиях;
-
минимальные риски конфликтов с поставщиками коммунальных услуг;
-
есть возможность замены УК, если компания не справляется с работой, завышает тарифы и т.д.;
К недостаткам управляющих компаний относится:
-
нет учета всех мнений жильцов (хотя даже в ОСМД добиться подобного на практике невозможно);
-
цель обеспечения бесперебойной работы может не согласовываться со стремлением жильцов к экономии средств;
-
процедура замены управляющей компании может быть непростой и не очень быстрой.
В любом случае, именно УК является оптимальным выбором для новостроек и сбалансированной альтернативой Организации совладельцев многоэтажного дома. Нередко инициативные группы жильцов решают создать именно ОСМД, но не справляются с возложенными задачами и обращаются к застройщику.
Причем на практике случаев, когда жильцы массово пишут заявления, чтобы выйти из ОСМД и доверить управление домом профессионалам, довольно много. Причина зачастую кроется в том, что среди первых лиц ОСМД могут оказаться пенсионеры, безработные и другие лица, которые не имеют знаний и опыта для решения ответственных задач по обслуживанию жилого дома.
Краткие выводы
Застройщики при введении новостроек в эксплуатацию все чаще создают эффективные управляющие компании. Они удовлетворяют бытовые, хозяйственные и технические нужды жильцов, как минимум, первый год, когда в дом въезжает только 20-30% всех жильцов. После этого жильцы вправе создать ОСМД или нанять другую УК. Но зачастую такой возможностью они не пользуются, доверяя имеющейся управляющей компании.
Интересно, что из-за роста конкуренции в данной сфере увеличивается и спектр оказываемых УК услуг. В связи с этим клининг, сервис консьержей, охрана территорий уже не выглядит чем-то диковинным и превращается в норму для украинских новостроек.
