Відбудова Маріуполя, Донецька, Луганська, Сіверськодонецька — це один із головних пропагандистських проєктів Кремля, покликаний довести, що життя на окупованих територіях нібито “налагоджується”. Зведення новобудов, реклама квартир біля моря та пільгова іпотека під 2% — все це створює ілюзію “відновлення”. Та чи справді нове житло призначене для тих, хто залишився?
Журналістка видання ТРИБУН дослідила російські сайти нерухомості, зіставила їх з офіційною статистикою зарплат та з’ясувала, чи справді люди можуть дозволити собі це житло.
Як відбувається забудова окупованої Луганської області
Станом на 2026 рік, за даними найбільшого майданчика купівлі-продажу нерухомості, тут представлено 620 оголошень від 17 житлових комплексів. Географія будівництва охоплює три міста: Луганськ, Алчевськ та Довжанськ (кол. Свердловськ). Проте більшість об’єктів зосереджена саме в обласному центрі.
У Луганську налічується 15 житлових комплексів, які розподілилися між чотирма районами. Найбільше пропозицій — сім комплексів — припадає на Вільхівський (кол. Артемівський) район, де зводяться ЖК “Трилисник”, “Свобода”, “Аура”, “Відродження”, “Сибірська симфонія”, “Сімейний квартал” та “Нове місто”. У Шевченківському (кол. Ленінському) районі будуються п’ять комплексів: “Видний”, “Центральний квартал”, “Далечінь”, “Авіатор” та вже зданий “Луганськ”. У Жовтневому районі зводяться “Діброва” та “Дружба”, а в містечку Щорса — “Реновація”.
Поза межами Луганська будівництво ведеться лише у двох містах: в Алчевську зводять ЖК “Металург”, а в Довжанську вже здано однойменний комплекс.
Ціновий діапазон на ринку новобудов доволі широкий. Найдоступніше житло пропонується в ЖК “Аура” в Луганську, де студії коштують від 4 045 280 рублів, а однокімнатні квартири — від 6,1 мільйона.
Також низький вхідний поріг фіксується в ЖК “Свобода” зі студіями від 5 471 525 рублів та в зданому ЖК “Свердловськ”, де квартири пропонуються від 4 247 100 рублів.
Найдорожчі пропозиції представлені в ЖК “Трилисник” із трикімнатними квартирами від 11,1 мільйона рублів та в ЖК “Діброва”, де трикімнатні сягають 11,5 мільйона.
Якщо говорити про середні ціни за типами квартир, то студії коштують від 4 до 5,5 мільйона рублів, однокімнатні — від 6,2 до 7,2 мільйона, двокімнатні — від 7,5 до 9,4 мільйона, а трикімнатні — від 9 до 11,5 мільйона рублів.
Станом на зараз три комплекси вже здані в експлуатацію — це “Авіатор”, “Луганськ” та “Свердловськ”. У 2026 році планується ввести в експлуатацію два комплекси: “Дружбу” — в другому кварталі та “Реновацію” — в третьому. Основна маса об’єктів має бути здана у 2027 році, зокрема “Трилисник”, “Видний”, “Свобода”, “Відродження”, “Діброва” та “Сімейний квартал”. Ще шість комплексів перебувають у більш віддаленій перспективі — їхнє введення заплановане на 2028 рік, серед них — “Аура”, “Сибірська симфонія”, “Металург”, “Центральний квартал”, “Далечінь” та “Новий город”.
Усі комплекси, які перебувають на стадії будівництва, беруть участь у програмі пільгової іпотеки під 2%. Найнижчий щомісячний платіж зафіксовано в ЖК “Аура” — від 11 921 рубля, тоді як найвищі виплати передбачені в ЖК “Діброва” (від 54 152 рублів) та вже зданому ЖК “Луганськ” (від 97 775 рублів), що пов’язано з вищою вартістю квартир у цих об’єктах.
Отже, ринок новобудов на окупованій Луганщині залишається сконцентрованим майже виключно в Луганську, де зосереджено 15 із 17 комплексів. Більшість об’єктів пропонують житло комфорт-класу зі здаванням у 2027-2028 роках, а діапазон цін коливається від 4 мільйонів рублів за студії до 11,5 мільйона за трикімнатні квартири. Пільгова іпотека залишається головним інструментом стимулювання попиту, однак реальна платоспроможність місцевих жителів залишається під питанням, враховуючи економічну ситуацію на ТОТ.
Забудова окупованої Донецької області
Тут ринок новобудов виглядає значно масштабнішим, ніж на Луганщині. У захопленій області представлено 728 оголошень від 26 житлових комплексів, і ключовим центром будівництва беззаперечно є Маріуполь — місто, яке Росія вибрала головною “вітриною” відбудови.
У Маріуполі зосереджено майже всі 26 комплексів. Серед них — ЖК “Резиденція Селект” на проспекті Будівельників, 74, чиє будівництво розтягнеться до 2030 року. Саме це робить його одним із найдовготриваліших проєктів на Донеччині.
Також у місті зводяться ЖК “Почуття” на Лікувальному провулку, ЖК “ТОПАЗ на Апатова” на бульварі Богдана Хмельницького, будинок на вулиці Купріна, а також ЖК “Резиденція Концепт” на вулиці Зелінського. У списку фігурує й ЖК “Міраполіс” на проспекті Леніна з 21 квартирою, який планують здати вже у третьому кварталі 2026 року.
Терміни здачі об’єктів у Маріуполі варіюються: ЖК “Почуття” та “ТОПАЗ на Апатова” планують завершити до кінця 2026 року, “Резиденція Концепт” — у 2027-му, будинок на Купріна — у першому кварталі 2028 року, а “Резиденція Селект” — у проміжку між 2028 та 2030 роками.
Хоча ціни на квартири в цих комплексах прямо не вказані, реклама ЖК “Нахімовський” згадує про квартири біля моря “від 4,9 млн рублів”.
У Донецьку будівництво представлено лише одним об’єктом — ЖК “Перший Тріумф”. Однак детальної інформації про кількість квартир та ціни немає. Відомо лишень, що забудовники планують здати об’єкт до першого кварталу 2029 року.
Зазначимо, що всі ці об’єкти продаються за пільговою іпотекою під 2%, яка не має аналогів навіть в РФ.
Отже, якщо на Луганщині будівництво виглядає як доволі скромний девелоперський бізнес локальних компаній, то в Маріуполі ми бачимо набагато більш амбіційну картину: 26 комплексів, довготривалі проєкти до 2030 року та потужна рекламна кампанія, що просуває житло біля моря. Маріуполь перетворюється не просто на будівельний майданчик, а на демонстрацію можливостей російського будівельного комплексу в окупації. Водночас значна частина цього житла може згодом відійти не місцевим жителям, а представникам силових структур та “ветеранам СВО” через механізм так званого “безгоспного” майна.
Що таке пільгова іпотека під 2%
Пільгова іпотека під 2% — це державна програма Російської Федерації, створена для “стимулювання житлового будівництва” на окупованих територіях, зокрема Донецької та Луганської областей. Суть механізму полягає в тому, що російські банки отримують від держави компенсацію втраченої вигоди через знижену ставку, а позичальник у свою чергу оформлює кредит на придбання або будівництво житла з фіксованою ставкою, що не перевищує 2% річних.
Офіційно програма декларує дві головні мети: підтримати розвиток будівельного ринку в окупації та нібито “допомогти” громадянам, які втратили житло через російське вторгнення, відновити свої житлові умови. На практиці ж програма працює як інструмент залучення покупців, зокрема й з інших регіонів Росії, яким пропонують унікальні умови.
Головна відмінність цієї програми від звичайної ринкової іпотеки полягає у вартості кредиту. Якщо за стандартною іпотекою ставка формується з багатьох чинників і може сягати 20% і вище, то тут верхня межа жорстко зафіксована на рівні 2%. За даниим пропагандистів, банк перевіряє платоспроможність позичальника, рівень боргового навантаження, а також те, чи відповідає обраний об’єкт умовам програми. Лише після цього можливе схвалення.
Умови програми містять низку суттєвих обмежень. По-перше, скористатися нею можна лише один раз. По-друге, мінімальний початковий внесок становить 10% вартості житла. По-третє, максимальна сума кредиту обмежена 6-ма мільйонами рублів. Якщо вартість квартири перевищує цю суму, різницю покупець має сплатити з власної кишені.
Що важливо, право на таку іпотеку має будь-хто з росіян. Це означає, що придбати квартиру на ТОТ може житель Москви, Сибіру чи Далекого Сходу. Програма діє до 31 грудня 2030 року, що робить її довготривалим інструментом демографічного впливу.
Варто зазначити, що на практиці пріоритет у придбанні такого житла надається громадянам РФ, які приїжджають на окуповані території. Окремі категорії, зокрема військовослужбовці, отримують ще більш привілейовані умови. Місцеве населення, яке втратило житло внаслідок бойових дій, хоча й підпадає під дію програми, на практиці часто стикається з бюрократичними бар’єрами та проблемами з підтвердженням права власності за російськими законами. Це створює ситуацію, за якої нерухомість на окупованих територіях поступово переходить до рук приїжджих росіян, а не повертається українцям.
Луганщина. У скільки обійдеться купити житло на вторинному ринку
Луганськ
Ринок Луганська поділяється на два рівні. Подобова оренда коштує 2,5 – 3,5 тисячі рублів за добу з жорсткими правилами: застави, заборона куріння, паспортний контроль, вікові обмеження. Найдорожчі пропозиції в цьому сегменті — до 3,5 тисячі — пропонують євроремонт, кондиціонери, халати та безконтактне заселення.
Продаж елітного житла — це зовсім інший масштаб. Найдорожча квартира коштує 18 мільйонів рублів (дворівнева, 196 м² у центрі з каміном та гаражем).
За 17 мільйонів пропонують трикімнатну з джакузі та системою очищення води.
У ЖК “Оксфорд” квартири продаються за 16,8 мільйона — це закритий комплекс із охороною, дитячими майданчиками та мангальними зонами. Також є пропозиції за 15 мільйонів — у центрі з реновованими під’їздами, за 11,7 мільйона — з меблями зі шкіри, за 10,5 мільйона — трикімнатні “сталінки” після капремонту. У новобудові ЖК “Центральний квартал” ціни стартують від 9,4 до 9,6 мільйона за трикімнатні квартири.
Сіверськодонецьк
Тут пропонують небагато квартир. Ціни коливаються від 1,2 до 2,9 мільйона рублів.
Найдешевша пропозиція — однокімнатна квартира площею 21,2 квадратного метра за 1,2 мільйона рублів, яка потребує ремонту, але має нові вікна та батареї.
Також доступні однокімнатні квартири за 1,35 та 1,5 мільйона рублів, зокрема з косметичним ремонтом та вцілілі від обстрілів.
Двокімнатна квартира площею 45,3 квадратного метра після відновлювальних робіт пропонується за 1,68 мільйона, а однокімнатна в житловому стані — за 1,7 мільйона. У середньому ціновому сегменті знаходяться двокімнатні квартири за 2,2 – 2,7 мільйона рублів, зокрема в “нових районах” та в будинках після капремонту.
Найдорожчі пропозиції — трикімнатні квартири: за 2,8 мільйона з косметичним ремонтом та утепленням, за 2,9 мільйона з автономним опаленням (постраждав дах, проте нині відремонтований) та за 3 мільйона, яка потребує ремонту.
Більшість продавців зазначають, що документи оформлені в Росреєстрі.
Рубіжне
Найдешевша тут однокімнатна квартира площею 36,1 квадратного метра на п’ятому поверсі п’ятиповерхівки — 850 тисяч рублів. У ній замінені вікна, є опалення, водопровід, двоконтурний котел, будинок після капремонту.
У середньому ціновому діапазоні (1,4 – 1,9 млн) пропонуються як однокімнатні, так і двокімнатні квартири, зокрема з індивідуальним опаленням, новими вікнами та в будинках після капремонту.
Найдорожчі пропозиції в Рубіжному — від 2,5 до 2,9 млн рублів. Це переважно трикімнатні квартири великої площі з ремонтом, індивідуальним опаленням, часто з меблями та технікою. Найдорожча — трикімнатна квартира площею 70,6 квадратного метра за 2,9 млн з ламінатом, натяжними стелями, теплою підлогою та об’єднаною кухнею-вітальнею.
Лисичанськ
Ціни в місті коливаються від 800 тисяч до 2,85 мільйона рублів.
Найдешевша пропозиція — двокімнатна квартира в Новодружеську за 800 тисяч рублів з новою каналізацією, водопроводом та проводкою.
У нижньому ціновому сегменті (1 – 1,15 млн) є “однушки”: за 1 мільйон на першому поверсі з централізованим опаленням, газовою колонкою та новими вікнами; за 1,08 мільйона — квартира, яка пустує з 2022 року, з відрізаним опаленням, потребує ремонту; за 1,15 мільйона — частково з меблями та бойлером.
Від 1,5 до 1,75 млн у Лисичанську пропонують купити двокімнатні та трикімнатні квартири. Частина з них пустує з 2014 року та потребує ремонту, є варіанти з центральним опаленням, ліфтом та заскленими лоджіями.
За 2 мільйони пропонується двокімнатна квартира на першому поверсі з автономним опаленням, ремонтом, меблями та сараєм з погребом. За 2,5 мільйона — двокімнатна квартира з косметичним ремонтом, ліфтом та погребом.
Найдорожчі пропозиції: чотирикімнатна квартира за 2,7 мільйона з ремонтом, пластиковими вікнами та заскленим балконом; трикімнатна квартира за 2,85 мільйона з ремонтом, ізольованими кімнатами, заміненими батареями та лічильниками.
Чимало квартир потребують ремонту, особливо ті, що пустують з 2014 або 2022 року. До речі, деякі продавці розглядають обмін на авто.
Голубівка (кол. Кіровськ)
На основі наведених оголошень, вторинний ринок Голубівки виглядає як простір для сміливих експериментів та капітального втручання. Тут пропонується небагато квартир у діапазоні від 600 тисяч до 1,3 мільйона рублів.
Найбюджетніший лот — двокімнатна квартира за 600 тисяч рублів, яка потребує повного перетворення. Продавець прямо вказує: стан — такий, як на фото, готовий до тотальної переробки.
Трохи дорожче — варіант за 800 тисяч на першому поверсі двоповерхівки, де вже знесли перегородки та вивезли сміття.
Серед варіантів є однокімнатна квартира за 850 тисяч рублів на першому поверсі дев’ятиповерхівки. Житло перебуває на стадії ремонту, з індивідуальним опаленням, двоконтурним котлом та накопичувальними баками для води в підвалі.
За 950 тисяч пропонується “двушка” в центрі — повністю облаштована для життя з меблями та технікою, хоча ремонт уже не сучасний. Опалення тут немає, вікна — дерев’яні.
Найдорожче в Голубівці коштує двокімнатна квартира за 1,07 мільйона з панорамним видом на Донбаський ландшафт. Тут уже замінили підлогу, провели нову електрику, встановили пластикові вікна та встановили скло на балконі. Трикімнатна квартира за 1,3 мільйона також на останньому поверсі — з окремими кімнатами, виходом на центральний парк і котлом, але без батарей.
У Голубівці більшість пропозицій — це простір під ремонт або на стадії перетворення.
Донеччина. У скільки обійдеться купити житло на вторинному ринку
Донецьк
Донецьк — це царство малометражок. Тут домінують гостинки та студії площею 12-30 квадратних метрів, зосереджені переважно в 12-му кварталі. Ціни коливаються від 550 тисяч до 2,2 мільйона рублів.
Найдешевші варіанти — від 550 до 800 тисяч. Це квартири площею 13-25 квадратних метрів, часто потребують ремонту, але вже з новими вікнами, бойлерами або косметичним ремонтом.
Найдорожчі пропозиції — 1,5 – 2,2 мільйона. Це вже повноцінні двокімнатні та трикімнатні квартири з ізольованими кімнатами, автономним опаленням, часто з меблями та технікою — “заїдь і живи”. У цьому сегменті з’являються варіанти з сараями, погребами, садками та господарськими будівлями.
Більшість угод проводяться через агентства нерухомості. Продавці часто наголошують не лише на готовності документів, а й можливості іпотеки та використання материнського капіталу.
Макіївка
Ринок Макіївки поділяється на дві сфери: перша — подобова оренда. Ціни коливаються від 3,5 до 10,5 тисячі рублів за добу.
Найдешевші варіанти — це оренда окремої кімнати або скромна однокімнатна квартира, а найдорожчі — помешкання з євроремонтом та всіма зручностями. Майже в кожній квартирі встановлені накопичувальні баки, адже вода подається за графіком. Власники масово вводять жорсткі правила, зокрема паспортний контроль.
Другий сегмент — продаж елітного житла: ціни тут — від 4,8 до 11 мільйонів рублів. Найдорожчі пропозиції — чотирикімнатна квартира з гаражем за 10,15 мільйона та трикімнатна “сталінка” площею 75 квадратних метрів у центрі за 11 мільйонів.
Такі квартири мають якісний ремонт, автономне опалення, заміну всіх комунікацій, часто — теплу підлогу та накопичувальні баки. Розташовані вони переважно в центрі або в зелених районах із розвиненою інфраструктурою: поряд школи, дитячі садки, парки, транспортні розв’язки.
Горлівка
Горлівка — це найдешевший варіант серед розглянутих міст. Ціни на житло тут коливаються від 750 тисяч до 2,5 мільйона рублів.
Найдешевша пропозиція — чотирикімнатна квартира на 10 поверсі за 750 тисяч рублів із незавершеним ремонтом та узаконеною переплануванням.
Також за 770-900 тисяч рублів пропонують однокімнатні та двокімнатні квартири — частина з них із меблями, частина потребує ремонту, деякі мають пошкодження від обстрілів.
За середню ціну (1-1,6 мільйона) пропонуються однокімнатні та двокімнатні квартири з косметичним ремонтом, заміненими комунікаціями, часто з меблями, технікою та газовими колонками. Трапляються й “трьошки”.
Найдорожчі пропозиції — від 1,8 до 2,5 мільйона рублів. Це переважно три- та чотирикімнатні квартири з євроремонтом, автономним опаленням або відключенням від центрального опалення, теплими підлогами й узаконеними переплануваннями. Найдорожча — трикімнатна квартира за 2,5 мільйона з ремонтом та вікнами на дві сторони.
Єнакієве
За проаналізованими оголошеннями, Єнакієве випадає із загальної картини — це найскромніший ринок серед усіх міст. Немає ні дорогих новобудов, ні елітних квартир, ні пропозицій за десятки мільйонів.
Продають житло тут від 800 тисяч до 2,5 мільйона рублів. Найдешевше — “однушка” на 4 поверсі за 800 тисяч із заміненими комунікаціями, газом і бойлером.
Далі — двокімнатні квартири від 900 тисяч до 1,6 мільйона: хтось продає “голі стіни під реставрацію”, хтось — уже з косметичним ремонтом та індивідуальним опаленням.
Найдорожчі квартири в Єнакієвому коштують від 1,8 до 2,5 мільйона рублів: тут і однокімнатне помешкання “під ключ” із технікою, і трикімнатні просторі квартири.
Подобова оренда тут коштує в межах 4,1 – 5 тисяч за добу. За 4,1 пропонують скромну “однушку” для двох із постійною водою. За 5 — двокімнатна з технікою, кондиціонером, безконтактним заселенням і знижками від трьох діб.
Харцизьк
Харцизьк пропонує різноманітний ринок — від скромних квартир до великих будинків, на околицях міста є навіть база відпочинку з пляжем і рестораном. Ціни коливаються від 1,6 до 37 мільйонів рублів.
Найдешевша квартира тут — однокімнатна в центрі за 1,6 мільйона, повністю під ремонт.
За середню ціну (2 – 3,5 млн) продають “двушки” з ремонтами, автономним опаленням, меблями, а також трикімнатні помешкання.
Найдорожчі квартири — від 4,95 до 7 млн: трикімнатна в районі Металургів із душовою кабіною, чотирикімнатна в центрі з капремонтом та теплою підлогою, двокімнатна з дизайнерським ремонтом та дубовими меблями.
Серед будинків найдешевший — 40 м² на 3 сотках за 800 тисяч, стан — під капітальний ремонт. До купівлі є й від 1,8 до 3 млн на ділянках 3-10 соток із газом, водою. Найдорожчі коштують близько 5 млн рублів: будинки 80-120 м² із гаражами, літніми кухнями, садами.
А чи дозволяє рівень зарплат?
На основі даних російського аналітичного порталу, в травні 2026 року в Луганську склалася наступна картина із заробітними платами.
Середня заробітна плата, яку пропонують роботодавці у вакансіях, становить 66 425 рублів. За місяць цей показник зріс на 17,3% — із 56 645 до 66 425 рублів. А найчастіше у вакансіях фігурує сума 27 000 рублів, кажуть дослідники.
Важливо зазначити, що ці цифри відображають пропозиції роботодавців, а не реальні доходи працівників. Статистика охоплює всі типи зайнятості — від стажування до повної та часткової зайнятості.
На окупованій Донеччині ж геть різниться рівень зарплат. Станом на травень цього року роботодавці в середньому пропонують жителям 54 552 рублі. За місяць ця сума підросла на 5,5% — у квітні було 51 699.
А от найпоширеніша сума у вакансіях — 27 000 рублів. Саме її роботодавці вказують найчастіше.
Люди, які залишилися на ТОТ, з почуттями обурення та безпорадності спостерігають за будівництвом нових кварталів. Їхні коментарі в соцмережах зводяться до двох головних питань: звідки такі ціни й що буде з тими, чиї домівки зруйнували.
“У нас квартири, мабуть, із чистого золота будують, а меблі, напевно, ще й самі ремонтують. Звідки такі ціни?”, — написав один користувач.
Інший нарікає на відсутність контролю: “Антимонопольники чи хтось взагалі цікавиться цінами на житло?”. А дехто звернув увагу, що все крутиться довкола приїжджих.
Та найболючіше — питання компенсацій. Місцевих жителів підштовхують відмовлятися від права власності на зруйноване житло, але чи отримають вони за нього щось взамін — незрозуміло. “І ти залишишся голим, як сокіл. Ми й так уже ні з чим, біля розбитого корита, одним словом — безхатченки”, — поскаржилася користувачка.
Таким чином, більшість людей із модальною зарплатою не можуть дозволити собі придбати житло навіть на вторинному ринку без сторонньої допомоги. А з середньою зарплатою купівля квартири в обласному центрі є недосяжною. Ринок нерухомості на окупованих територіях орієнтований переважно на приїжджих росіян, які мають вищі доходи або доступ до пільгової іпотеки під 2%.
*Цей матеріал створено в межах проєкту Інститутом масової інформації за підтримки Міністерства закордонних справ Нідерландів. Зміст публікації не відображає офіційну позицію ІМІ та Королівства Нідерланди
Читайте також: “Сочі 2.0”: як Росія створює новий Маріуполь без маріупольців.
